Présentation de la loi Pinel

A qui s’adresse cette loi  et quelles sont ses caractéristiques ? Elle s’adresse aux contribuables désireux d’alléger leur impôt sur le revenu. Cette loi est limitée dans le temps au 31 décembre 2016. Vous ne pourrez pas investir plus de 300 000 euros et sur pas plus de deux biens. Cette réduction d’impôts est étalée sur 6, 9 ou 12 ans.

Plus vous opterez pour une durée de location longue, plus l’avantage sera élevé.  Ainsi pour 6 ans la réduction sera de 12% et respectivement de 18% sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. Le plafond de la réduction est fixé à 10 000 euros par an. Attention si vous avez déjà bénéficié d’autres réductions d’impôts.  Le plafond de 10 000 euros s’entend en globalité des réductions d’impôts du foyer fiscal par année fiscale.  Si vous investissez en PINEL OUTREMER ce plafond passe à 18000 euros (avec d’autres dispositifs fiscaux).

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Quel est le but de la loi Pinel et ses contraintes?

Cette loi à pour objectif de soutenir le logement locatif dans les zones où il y a une pénurie de logements. Par conséquent l’éligibilité dépend  notamment de ce facteur et vous ne pourrez pas forcément choisir d’investir dans le la zone de votre choix.

D’autres critères sont également imposés. Le respect des normes énergétiques et des conditions de ressources maximales des locataires. Il faut que le locataire en fasse sa résidence principale.

Vous n’aurez pas non plus la possibilité de fixer librement le loyer. Celui-ci est plafonné en fonction de la classification de la zone où le logement est situé.

Alternative à l’investissement direct

Vous pouvez investir en direct ou via une SCPI. Pour que la SCPI soit éligible il faut qu’elle ait au moins 95% de ses investissements dans des logements éligibles dans le cadre de cette loi.

Cette possibilité peut être une bonne solution car la SCPI va investir sur plusieurs biens et peut être aussi sur plusieurs zones. Cela permet une diversification du risque. De plus ce sont les responsables de la SCPI qui se chargeront des aspects administratifs et vérifieront le respect des règles, notamment de plafonnement de loyer.

Recommandations

Vérifiez la qualité du placement et la réputation du promoteur dans un investissement direct.  Si vous passez par une SCPI, renseignez vous sur la qualité des autres fonds ou dispositifs similaires que l’établissement a déjà commercialisés.

Si le placement est mauvais vous risquez de perdre plus que l’avantage fiscal.  En revanche, si en plus le placement est de bonne qualité, l’avantage fiscal est va augmenter la rentabilité globale.

Mais il faut également prendre en compte, en cas d’investissement direct, le risque d’impayés de loyers, de détériorations éventuelles du bien, les charges afférentes à la recherche de locataires si vous passez par une agence, les taxes foncières et le risque de détérioration du marché immobilier.

Si vous avec acheté à crédit, il faudra intégrer dans la rentabilité globale le coût du crédit.

Sachez qu’il est courant de voir les biens neufs, vendus dans le cadre d’une loi fiscale, surévalués par rapport au même type de bien or dispositif fiscal. Il y a un risque plus grand à la revente de voir le prix inférieur au prix auquel vous avez acheté. De plus vous ne revendrez pas un bien neuf puisque que vous êtes sensé le conserver au minimum six ans et il  aura une décote par rapport au neuf.  Il faut avoir une visibilité sur le marché de l’immobilier avec une anticipation à la hausse de ce dernier. Or il n’y a rien de moins sûr en la matière.

Si vous gérez en direct, il faudra bien respecter les conditions de plafond de loyer, de durée de détention (pas de revente) et tous les critères imposés par la loi, sinon vous risquez de devoir rembourser l’intégralité des avantages fiscaux perçus.

En cas de décès, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause. Le conjoint survivant peut prendre la suite sous son seul Nom. Il suffit de le signaler lors de la déclaration fiscale. En cas de divorce c’est similaire. Les démarches sont à faire par le conjoint qui a reçu l’attribution du bien.

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Conclusion

En guise de conclusion, le bilan et l’intérêt de la Loi Pinel est mitigé. Le rapport entre le gain fiscal et les contraintes n’est pas fabuleux. C’est une tendance malheureusement générale car la politique fiscale, bien qu’ayant pour but de motiver les contribuables à orienter leur épargne dans des secteurs que le gouvernement veut aider ou favoriser, rogne sur les avantages. Les raisons peuvent être à la fois celles de contraintes budgétaires, faire des cadeaux fiscaux n’aide pas à équilibrer les comptes. Les raisons peuvent être également idéologiques.

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